中國(guó)民眾傾盡畢生之力為高房?jī)r(jià)埋單
吳其倫
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，1991年時(shí)，全國(guó)商品房的平均售價(jià)僅為756元；僅僅四年后的1995年，就翻了一番，達(dá)到1509元；再過(guò)十年，到了2005年，又翻一番，達(dá)到2937元，2007年的數(shù)據(jù)則為3645元，今年上半年的均價(jià)已經(jīng)超過(guò)了4500元。也就是說(shuō)，在過(guò)去的18年里，房?jī)r(jià)上漲了近5倍，年均價(jià)格上漲超過(guò)10%，比同期的GDP增長(zhǎng)還要快。這還是全國(guó)的平均情況，在諸如北京、上海這樣的中心大城市，房?jī)r(jià)高得驚人，漲幅也更驚人(上海今年竟然出現(xiàn)了單月銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元的情況)。
而從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，2008年一線城市房?jī)r(jià)收入比為：北京——13.54，上�！�—10.62，廣州——11.68，深圳——12.33，杭州——10.33。國(guó)際公認(rèn)的安全房?jī)r(jià)收入比為3——6，而一旦超過(guò)6則房市泡沫已然顯現(xiàn)。由此可見(jiàn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)已處畸高狀態(tài)。在畸高房?jī)r(jià)的重壓下，中國(guó)民眾為房地產(chǎn)業(yè)背上了沉重的包袱，可房?jī)r(jià)依然處極端高位。究其原因不外乎以下八點(diǎn)：
一、中央政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的期望值過(guò)高，給予房地產(chǎn)市場(chǎng)極大地扶持。房改以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一樣通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)滿(mǎn)足民眾的需求。于是乎，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極盡所能進(jìn)行大力扶持：商品房預(yù)售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售期間給予房產(chǎn)商貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款、土地使用金延期支付、給予房地產(chǎn)項(xiàng)目極低的資本金比例等。所有這些扶持政策令房產(chǎn)商得以順利地以小博大，得以快速的發(fā)展并聚攏超額財(cái)富，與此同時(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)也被數(shù)度推高�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的期望值過(guò)高時(shí)導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)處畸高狀態(tài)的最重要原因。
二、地方政府與房產(chǎn)商結(jié)成利益共同體，成為維護(hù)畸高房?jī)r(jià)的主力軍。一直以來(lái)，地方政府在房產(chǎn)利益鏈條中占重要一環(huán)已成業(yè)內(nèi)外共識(shí)。這一點(diǎn)，從地方政府的種種表現(xiàn)可見(jiàn)一斑：對(duì)中央政府的諸多宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不到位、對(duì)中央的保障性住房政策執(zhí)行不到位、在去年房?jī)r(jià)剛步入下行通道時(shí)迫不及待地救市等。地方政府及相關(guān)官員看重GDP、政府收益及個(gè)人收益，對(duì)房產(chǎn)商給予大力扶持，對(duì)房產(chǎn)商的違規(guī)、違紀(jì)甚至違法行為眼開(kāi)眼閉甚至大開(kāi)方便之門(mén)，近年來(lái)，各地都有地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗官員東窗事發(fā)即為明證�？梢哉f(shuō)，地方政府與房產(chǎn)商結(jié)成利益共同體，成為維護(hù)畸高房?jī)r(jià)的主力軍，是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)畸高且居高不下的重要因素。
三、銀行因一己之利對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)給予了大力支持，成為維護(hù)高房?jī)r(jià)的主要力量。在房?jī)r(jià)處上升時(shí)期，無(wú)論是面向房產(chǎn)商還是面向個(gè)人的貸款，其收益都是客觀的，故此，房貸一直被銀行視為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。于是乎，不正當(dāng)貸款競(jìng)爭(zhēng)、假按揭、違規(guī)放貸等丑行便充斥樓市�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商在拿地及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段發(fā)放貸款，對(duì)個(gè)人購(gòu)房發(fā)放貸款都是在為房產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂及房?jī)r(jià)的上漲起推波助瀾作用，是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)畸高且居高不下的重要因素。
四、新聞媒體的非理性新聞導(dǎo)向，令購(gòu)房者失去理性，是房?jī)r(jià)瘋狂上漲的潤(rùn)滑劑。前幾年，老百姓每天所看到的新聞資訊都是房?jī)r(jià)要大漲、投資房產(chǎn)獲利空間最大、再不買(mǎi)就買(mǎi)不到了等等，這些訊息會(huì)令本身就處在非理性消費(fèi)狀態(tài)下的老百姓更加變得沖動(dòng)。而那些希望房產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，期望房?jī)r(jià)下跌的觀點(diǎn)能見(jiàn)諸媒體的卻顯得少許多。對(duì)于這一點(diǎn)，本無(wú)可厚非，房產(chǎn)市場(chǎng)火暴了，房產(chǎn)業(yè)者投的廣告才會(huì)多起來(lái)，媒體的收入也就會(huì)多起來(lái)。可這樣的新聞導(dǎo)向在令消費(fèi)者、投資者更加盲目的同時(shí)也推高了房?jī)r(jià)�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，新聞媒體的非理性新聞導(dǎo)向，令購(gòu)房者失去理性，是房?jī)r(jià)瘋狂上漲的潤(rùn)滑劑，是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)畸高且居高不下的重要因素。
五、部分專(zhuān)家、學(xué)者因一己之利為房產(chǎn)商搖旗吶喊，成為高房?jī)r(jià)的幫兇。在房產(chǎn)火暴時(shí)期，很多專(zhuān)家學(xué)者撰文或發(fā)表言論拋出房?jī)r(jià)將大漲、持續(xù)上漲、絕不會(huì)跌的觀點(diǎn)。這幾年，總有一些專(zhuān)家、學(xué)者在為房產(chǎn)既得利益者搖旗吶喊，說(shuō)什么“房?jī)r(jià)跌一分錢(qián)，將在報(bào)紙登整版向當(dāng)?shù)厝嗣竦狼浮！�、“春�?jié)后房?jī)r(jià)將劇烈反彈。”、“房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲�！钡鹊取１砻婵磥�(lái)，他們的說(shuō)法在過(guò)去幾年的時(shí)間段內(nèi)似乎得到了印證。事實(shí)上，這些專(zhuān)家的言論恰恰是導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲的重要因素之一：專(zhuān)家的房?jī)r(jià)上漲論令消費(fèi)者、投資者變得盲目、失去理智；專(zhuān)家的房?jī)r(jià)上漲論令政府的決策偏向于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；專(zhuān)家的房?jī)r(jià)上漲論令房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了捂盤(pán)囤地、哄抬房?jī)r(jià)的勇氣和信心�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)正是專(zhuān)家的房?jī)r(jià)上漲論令中國(guó)房?jī)r(jià)處畸高狀態(tài)。
六、開(kāi)發(fā)商追求超高利潤(rùn)的心態(tài)，令中國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)度被推高。一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商、恣意定價(jià)、日提一價(jià)、捂盤(pán)囤房等行為隨處可見(jiàn)。之所以出現(xiàn)諸多令民眾不滿(mǎn)的惡行，是與開(kāi)發(fā)商暴利心態(tài)是分不開(kāi)的，開(kāi)發(fā)商在政府的扶持下，過(guò)分地追求利益最大化，過(guò)度追求利潤(rùn)率，在很大程度上推高了房?jī)r(jià)。正是由于開(kāi)發(fā)商的暴利心態(tài)，中國(guó)房?jī)r(jià)才數(shù)度被推高。我們更可以毫不夸張地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的暴利心態(tài)是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)畸高且居高不下的重要因素。
七、消費(fèi)者非理性房屋消費(fèi)觀、房屋投資觀令中國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到畸高狀態(tài)。有人說(shuō)居者有其屋是我們民族的傳統(tǒng)問(wèn)題，在我看來(lái)這是非理性的想法，本人一直認(rèn)為，購(gòu)房要量力而行。大多數(shù)買(mǎi)房子的人都是有條件要買(mǎi)房，沒(méi)條件創(chuàng)造條件也要買(mǎi)房。向親戚朋友借錢(qián)，特別是有的年輕人剛剛工作兩三年憑什么買(mǎi)房子，首付老人給，節(jié)衣縮食還貸款。另外一個(gè)就是非理性的投資行為，前一陣子房產(chǎn)市場(chǎng)上，很多人盡管不懂房產(chǎn)，可看到別人買(mǎi)房子賺錢(qián)，自己也就進(jìn)行房產(chǎn)投資�？梢哉f(shuō)，盲目的需求在很大程度上推升了房?jī)r(jià)。
八、投資渠道較窄激發(fā)房產(chǎn)投資熱潮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。一直以來(lái)，中國(guó)的投資渠道過(guò)窄、投資品種單一、投資市場(chǎng)部規(guī)范、相關(guān)制度不健全，導(dǎo)致大量民間資本涌向樓市，從而在很大程度上推高房?jī)r(jià)。大名鼎鼎的“溫州炒房團(tuán)”、聲名顯赫的“山西煤老板”在一定程度上推高了中國(guó)房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，這兩個(gè)民間團(tuán)體已經(jīng)成了房產(chǎn)商炒作的籌碼。可以毫不夸張地說(shuō)，中國(guó)投資渠道較窄激發(fā)了房產(chǎn)投資熱潮，是導(dǎo)致中國(guó)畸高的重要因素。
而在房?jī)r(jià)畸高并不斷上漲的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，普通民眾欲實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)，勢(shì)必散盡家財(cái)甚至是傾畢生之力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，假設(shè)農(nóng)村地區(qū)住房折合現(xiàn)價(jià)800元每平方米，則全中國(guó)農(nóng)民住房的總價(jià)值為18.66萬(wàn)億元。假設(shè)城鎮(zhèn)居民住房的平均價(jià)格為2000萬(wàn)每平方米(這大約是2000年全國(guó)商品房的平均售價(jià))，則城鎮(zhèn)居民住房的總價(jià)值為27.14萬(wàn)億元。這兩個(gè)數(shù)字簡(jiǎn)單相加，則中國(guó)住房的總價(jià)值大約為45.8億元。當(dāng)然，在城鎮(zhèn)居民住房里，大約有12.2%的產(chǎn)權(quán)還不在居民手中；另外，全國(guó)住房貸款總額大約為3.6萬(wàn)億元，剔除這兩項(xiàng)，屬于私人所有的住房的總價(jià)大約為40萬(wàn)億元左右。而2008年中國(guó)的GDP才30萬(wàn)億元。
民眾住房總價(jià)高達(dá)40萬(wàn)億，這是一個(gè)多么驚人的數(shù)據(jù)!由此數(shù)據(jù)，我們可以看出，中國(guó)民眾的絕大多數(shù)資金變成了房子；由此數(shù)據(jù)，我們也可看出，中國(guó)民眾將自己畢生奮斗所得拱手送給了房產(chǎn)利益集團(tuán)；由此數(shù)據(jù)，我們更可以毫不夸張地說(shuō)，中國(guó)民眾是在用畢生之力為高房?jī)r(jià)埋單。